Informacioni që duhet të dini për vlerësimin e pasurive të palujatshme

Çfarë është vlerësimi i pasurive të paluajtshme? expand/collapse

Vlerësimi i pronës është një përllogaritje e vlerës së pronës sipas të dhënave të caktuara, e përcaktuar nga një vlerësues profesionist i kualifikuar apo nga një vlerësues pronash. Vlerësimi i pronës që do të shërbejë si kolateral për bankën është një nga dokumentat me të rëndësishëm për bankën. Bazuar mbi vlerën e nxjerrë nga eksperti banka bazon dhe vlerën e kredisë (në bazë të kritereve të percaktuara).

Vlera e pronës mund të bazohet në kostot e zëvendësimit, shitjet e pronave të krahasueshme apo në kapacitetin e pronës per të prodhuar të ardhura.

Vlerësimet përfshijnë një inspektim fizik të pjesës së brendëshme dhe të jashtme të një enti banimi, si edhe një vlerësim të zonës përreth. Rezultatet e këtij inspektimi më pas paraqiten në një raport vlerësimi që evidenton çdo kusht që mund të ketë ndikim negativ në vlerën e pronës, si p.sh. nëse ka nevojë për riparime për ta bërë shtëpinë të banueshme apo në rastin e ekzistencës së kushteve negative të mjedisit.

Të gjithë vlerësuesit duhet të ndjekin udhëzimet specifike dhe standardet profesionale të perpiluara për të siguruar që vlerësimet e tyre janë të sakta dhe që për të aritur në to është përdorur një metodologji konsistente.

Momentin që ka perfunduar inspektimi në vend, vlera e pronës mund të përllogaritet me dy menyra: (1) përmes krahasimit të pronës në fjalë me objekte/shtëpi të tjera të krahasueshme që janë shitur kohët e fundit në komunitetin në fjalë, ose (2) përmes perllogaritjes së kostos të ndërtimit të një pronë të ngjashme në ditët e sotme – d.m.th përmes llogaritjes së kostos së zëvendësimit.

Qasja e shitjes mbi baza krahasimore bazohet në prezumimin që çmimi i kohëve të fundit të shitjes për prona të krahasueshme në lagje/zona të ngjashme jep edhe vlerën më të saktë të mundshme të vlerës së vërtetë të tregut të banesës.

Qasja e kostos së zëvendësimit bazohet në nocionin që me kalimin e kohës vlera e tregut e pronës nuk mundet asnjëhere ta kalojë koston e zëvendësimit – d.m.th. koston e blerjes së tokes dhe ndërtimit të shtëpise nga e para – ndaj dhe rrjedhimisht mënyra më e mirë për të nxjerrë vlerën e një shtëpie është të përllogaritet se cila do të kishte qenë kostoja e zëvendësimit të asaj banese.

Pse duhet bërë vlerësimi? expand/collapse

Vlerësuesit japin një kontribut shumë të rëndësishëm në vendimarrjen e bankës për miratimin ose jo të kredisë. Asnjë kredi hipotekare nuk jepet nëse nuk disponohet informacioni mbi vlerën e objektit që do të shërbejë si garanci për kredinë. Bazuar mbi vlerën e pronës të nxjerrë nga vlerësuesi, banka vendos dhe vlerën e financimit të kredisë (padiskutim duke parë dhe kriteret e tjera).

Cilat janë elementet kryesore të vlerësimit? expand/collapse

Raporti i vlerësimit që përgatitet për qëllime të bankës në rradhë të parë duhet të përmbajë informacionin mbi inspektim të brendshëm dhe të jashtëm të objektit. Elemente të tjera të vlerësimit janë:

Subjekti: Informacioni bazë si psh adresa, përshkrimi ligjor i pronës, emri i huamarrësit (huamarrësve).

Kontrata: Informacion mbi kontratën e shitjes ose paraprake

Vendodhja: Të dhëna mbi përmasat, zonimi dhe aksesi ndaj fasiliteteve të tjera, foto të objektit si dhe të dhëna mbi shifra krahasuese përsa i takon vlerës së shitjes.

Të dhëna: karakteristika fizike të pasurisë si mosha e pronës, materiali ndërtimore, dhe kushtet reale të gjëndjes së objektit.

Hartat përkatëse të cilat tregojnë vendodhjen e pronës në raport me pronat e tjera të krahasuara që janë perdorur nga vlerësuesi si referentë.

Kush e kryen vlerësimin? expand/collapse

Vlerësimi kryhet nga specialiste të cilët janë në gjëndje të kuptojnë dhe të nxjerrin në mënyrë profesionale vlerën e një objekti. Vlerësuesi është një profesionist i licensuar që mund të jetë i punësuar në institucionin financiar, apo një furnitor i jashtëm, i miratuar nga një huadhënës. Për shmangien e konfliktit të mundëshëm të interesit, vlerësuesi gjithmonë zgjidhet dhe mbahet nga një huadhënës dhe asnjëhere nga një huamarrës apo nga shitësi i pronës. Vleresuesit si cdo profesion tjetër e ushtrojne atë në bazë të licensimit përkatës. Në Shqipëri licensimi i vlerësuesve të pasurive të paluajtshme bazohet në Vendimin e Këshillit të Ministrave të 1996 dhe regulloreve të Ministrisë se Punëve Publike. Gjithashtu vlerësuesit si privatë dhe ata shtetërore, kanë krijuar Shoqatën e tyre të Vlerësuesve të Pasurive të Paluajtshme duke u përpjekur për unifikimin e standardeve dhe shkëmbim të ideve dhe eskperiencave.

Vlerësuesi është enti që përpiqet të nxjerrë vlerën e objektit në kushte aktuale (duke marrë në konsideratë vlerësimin e të ardhurave që mund të gjenerohen nga objekti në vlerësim në të ardhmen).

Kush e kryen pagesën për vlerësimin e kolateralit? expand/collapse

Vlerësimi i pasurisë –objekt garancie paguhet gjithnjë nga klienti. Ka banka që pagesën e vlerësuesit e kërkojnë të bëhet në fillim të procedurës (para aprovimit zyrtar të kredisë, që do të thotë se kjo pagese kërkohet të bëhet dhe nëse kredia refuzohet) dhe banka të tjera që e kërkojne këtë pagesë të kryhet pas përfundimit të procedurave të miratimit të kredisë.