!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> Elementet kryesore te Kredise Hipotekare

Elementët kryesore të Kredisë Hipotekare

Interesi expand/collapse

Përqindja e interesit per një kredi për shtëpi mund te jetë:

  • Fikse gjatë gjithë afatit te kredisë;
  • E ndryshueshme – në mënyre periodike me ndryshime në perqindjet e interesit në treg apo sipas inflacionit;
  • Një kombinim i të dyjave– kështu p.sh. përqindja e interesit mund të jetë e fiksuar për disa vite dhe pastaj të jetë e ndryshueshme.

Si ndryshon përqindja e interesit expand/collapse

Gjatë jetës së një kredie me përqindje të ndryshueshme, ndryshimet në përqindje mund të percaktohen nga njëri prej faktorëve të mëposhtëm apo nga një kombinim i tyre:

  • Indeksi i publikuar i inflacionit;
  • Indeksi i përqindjes së interesave të tregut;
  • Ndryshime në përqindjen që huadhënësi paguan për depozitat
  • Sipas diskrecionit/pëlqimit të huadhënësit.

Si parim i përgjithshëm, një huadhënës duhet ta ndryshojë përqindjen e interesit që zbaton për kreditë e veta për shtëpi në mënyrë të shpeshtë per të ndjekur ndryshimet në perqindjet e interesit që paguan institucioni për fondet që përdor për financimin e kredive – duke ruajtur gjithmonë një diference midis dy përqindjeve. Skema e indeksimit gjithashtu duhet të krijojë një strukturë pagese te kuptueshme dhe të parashikueshme për huamarrësin.

Ne ato raste kur ekziston nje indeks i besueshem inflacioni apo perqindjesh interesi, nje huadhënës mund te vendose te lidhe perqindjen e interesit per kredite e veta per shtëpi me perqindjen qe paguan per depozitat – duke siguruar nje diference pozitive interesi per institucionin dhe transparence per huamarrësin qe merr kredinë për shtëpi.

Duke qene se burimi kryesor i financimit te kredive per shtëpi ne Shqipëri ka gjasa te jene depozitat e institucionit, per te cilen mesatarja e perqindjes se interesit do te luhatet, shumica e kredive per shtëpi kane perqindje te ndryshueshme interesi. Ne rast se nje huadhënës deshiron te fiksoje perqindjen e interesit te nje huamarrësi per nje periudhe fillestare kohore i duhet akses ne financime afatgjata, ose ne rast se siguron mbrojtje eksplicite perkundrejt riskut te perqindjes se interesit. Madje edhe ne kete rast, institucioni do te perballet me riskun tjeter qe huamarrësit e tij nuk do te jene ne gjendje te paguajne nje perqindje potencialisht me te larte interesi pasi te kete skaduar periudha me perqindje te fiksuar te interesit.

Sktruktura e Amortizimit të Kredisë expand/collapse

Struktura e amortizimit i referohet mënyrës sesi bilanci i papaguar i kredisë per shtëpi ndryshon gjatë periudhës së kredisë. Për shumicën e kredive për shtëpi, bilanci i papaguar vjen duke u ulur gjatë jetës së kredisë, kjo për tu siguruar që bilanci i papaguar i kredisë nuk do ta kalojë asnjëherë vlerën e parashikuar fillestare të pronës si kolaterali kryesor.

Kreditë për shtëpi me interes fiks në pergjithësi janë me vetë-amortizim –d.m.th principali vjen në rënie në mënyre konsistente dhe kredia shlyhet plotësisht në fund të afatit të vet.

Këstet e kredive janë përgjithsisht mujore dhe përbehen nga kapitali (ripagesa e principalit) dhe interesi. Shuma e kapitalit në cdo pagese ndryshon gjatë kohës së kredisë. Gjatë viteve të parë klienti paguan më shumë interes sesa kapital, ndersa në vitet e tjera paguhet më shumë kapital dhe një pjesë të vogël interes. Në këtë mënyrë, pagesa e kredisë bëhet brenda një date të përcaktuar, duke i dhënë siguri klientëve që kredia do të paguhet brenda një periudhe të caktuar nëse interesi nuk ndryshon. Pas disbursimit të kredisë banka e pajis klientin me tabelën e amortizimit të kredisë, të cilën klienti është i detyruar ta zbatojë në mënyrë të përpiktë. Tabela e amortizimit respekton kushtet e kredisë (nëse interesi eshte i ndryshueshëm cdo vit, tabela e amortizimit të kredisë duhet t’i jepet klientit cdo vit duke reflektuar ndryshimet e interesit dhe të kapitalit). Tabela e amortizimit duhet gjithnjë të firmoset nga klienti, me qëllim qe të shmangen gabimet e mundëshme.

Datat e pagesave expand/collapse

Pas disbursimit të kredisë një nga dokumentat me të rëndesishëm është tabela e amortizmit të kredisë (permendur pak më parë), në të cilën janë të mirëpercaktuara të gjitha të dhënat e kredisë duke përfshirë dhe datat përkatëse të pagesave të kredisë.

Për kreditë hipotekare të amortizuara me baze mujore të pandryshueshme (kapital plus interes), pagesa e kësteve mujore fillon në përgjithësi tridhjetë ditë pas ditës së disbursimit (sipas llojit të kredisë). Këstet janë të pagueshme në data fikse të c’do muaji (duke patur parasysh fundjavat dhe ditët festive).

Klienti duhet të paguajë këstin mujor në datën e caktuar sic përcaktohet në tabelën e amortizimit, nëse jo aplikohen penalitete të cilat i mbarten këstit pasardhës. Banka i ndjek nga afër pagesat e kredisë dhe në rast vonese në pagesa kontakton menjëhere klientin.

Monedha e kredisë expand/collapse

Kreditë per shtëpi në pergjithësi janë të shprehura në:

  • Monedhën lokale të vendit; ose
  • Një ose më shumë prej monedhave rezervë të tregjeve të zhvilluara si p.sh. Dollarë amerikane apo Euro

Si parim i përgjithshëm, institucioni huadhënës duhet të përputhë monedhën në të cilën ofron kreditë e veta për shtëpi me monedhën e burimit të financimit që është përdorur per të financuar kreditë. Në tregjet ku vlera e monëdhës lokale nuk është e qëndrushme, apo ku inflacioni është në nivele të larta, huadhënësit perballen me sfida të mëdha përsa i takon ofrimit të kredive të shprehura në monedhën vendase.

Nga këndvështrimi i klientit është shume më mire që monedha e kredisë të përputhet me monedhën e të ardhurave familjare, pasi në këtë mënyrë evitohet perfundimisht rreziku i kursit të kembimit midis monedhave. Kjo do të thote që klienti cdo muaj e ka të përcaktuar këstin proporcionalisht me të ardhurat mujore dhe nuk shqetësohet nëse ka apo nuk ka luhatje në kursin e këmbimit (që mund të rezultojë shpesh dhe në të mire por dhe në të kundërt).

Por në të njëjtën kohë, është e vërtetë që bazat e interesit të monedhave të huaja kanë qenë me të ulta se ato të monedhës Lek, duke bërë kësisoj dhe pse në Euro kësti të jëtë më i ulët se ai në Lek, pasi baza e Bonove të thesarit është i lartë (kjo e percaktueshme në varësi të politikave të ndërmarra nga Banka e Shqipërisë dhe Qeverisë).